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30/10/2018

Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento?

Il Girasole Immobiliare


A volte la casa può trovarsi al centro di alcune procedure collegate al pagamento (o al mancato pagamento) di somme dovute, soprattutto se a doverle incassare è una Banca.
Alcune casistiche ricorrenti che possono coinvolgere un immobile sono: il pignoramento o l’ipoteca.

Pignoramento: cos'è?
Il pignoramento è un atto con cui la casa viene sottratta al suo proprietario, nell’ambito di un procedimento di espropriazione forzata, quando quest’ultimo si trova nell’impossibilità di rimborsare un debito. Ciò significa che una persona che contrae un debito, ad esempio un mutuo bancario, e poi non lo rimborsa, il tribunale, su richiesta del creditore, interviene con una sentenza con cui dispone che il debito venga soddisfatto tramite la vendita del bene immobile, che viene quindi espropriato (tramite pignoramento) al precedente proprietario. In questo modo il debitore perde la proprietà dell’immobile, che a tutti gli effetti viene trasferita al creditore (la banca, nel nostro esempio).
A disciplinare il pignoramento sono gli articoli 483 e 604 del codice di procedura civile.
Il pignoramento avviene in fasi di gravità crescente che si susseguono: dall’avviso bonario di mancato pagamento, all’invio della cartella di pagamento, all’intimazione di pagamento entro un certo numero di giorni. Segue l’iscrizione dell’ipoteca (anche su beni non precedentemente ipotecati), e, dopo sei mesi di mancato pagamento, l’espropriazione forzata, che verrà notificata dall’ufficiale giudiziario (in giorni feriali dalle 7 alle 21). In presenza di un debito da ripagare, il giudice disporrà che vengano pignorati per primi i beni più facilmente rivendibili, quindi gioielli, automobili, opere d’arte, per poi giungere alla casa. I beni pignorati sono posti in custodia per dieci giorni, e poi saranno trasferiti al creditore, che disporrà eventualmente della vendita.

Ipoteca: cos'è?
L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che viene iscritta su un bene al fine di tutelarsi dalla possibilità che il prestito concesso non venga rimborsato.
L’ipoteca è utilizzata largamente nella stipula di mutui. Nel momento in cui viene iscritta, non pregiudica la proprietà dell’immobile in capo al soggetto debitore, che continua quindi a poter disporre del bene, perfino a venderlo, se ne ha la possibilità (lo venderà, però, gravato da ipoteca, che l’eventuale compratore si dovrà accollare).
Nell’ambito di un procedimento esecutivo per mancato pagamento, come abbiamo visto, anche in caso l’immobile non fosse precedentemente ipotecato, lo sarà nel momento in cui gli avvisi di pagamento saranno caduti nel vuoto. Dal momento dell’iscrizione forzata dell’ipoteca, potranno trascorrere sei mesi in cui il debitore avrà il tempo di sanare il proprio debito: se ciò non avverrà, l’ipoteca sarà l’anticamera dell’esproprio.
Se parliamo di ipoteca legata al mutuo, l’espropriazione forzata può essere richiesta dopo il mancato pagamento di sette rate, o comunque dopo 180 giorni di mancati pagamenti.

Soglie minime per il pignoramento
Per l’iscrizione forzata dell’ipoteca nell’ambito di un procedimento giudiziario – iscrizione che potrà avvenire solo dopo le fasi precedenti sopra descritte, altrimenti sarà illegittima - esistono delle soglie minime di debito di 20 mila euro per la prima casa (e di 8 mila per gli altri beni immobili).
Per il pignoramento, che può avvenire solo dopo la scadenza dei sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, il limite è di 120 mila euro per creditore.
Non c’è limite invece per le seconde case di lusso, ville o castelli. Nessuna limitazione anche per uffici e studi professionali.
Infine, nessun limite interviene anche nel caso in cui entrambi - debitore e creditore - siano privati, perché in quel caso gli interessi sono equiparabili.